Promessa de fato de
terceiro (artigos 439 e 440 do CC)
1 – Conceito:
a promessa de fato de terceiro é o
negócio jurídico em que a prestação assumida
não será exigida do estipulante, mas sim de terceiro, estranho à relação
obrigacional. Em outras palavras, A faz um contrato com B
por um serviço a ser realizado por C. È regulada pelos artigos 439 e
440 do Código Civil.
2 – Partes: assim
como na promessa em favor de terceiro, na promessa de fato existem três partes:
a)
Promitente:
será
a pessoa que se obrigará a convencer o terceiro a realizar o serviço.
b)
Terceiro:
será a pessoa que vai fazer o serviço combinado em contrato.
c)
Beneficiário:
é a pessoa que vai ser beneficiada com o serviço.
3 – Exceção ao principio da
relatividade dos efeitos do contrato:
4 – Consequências:
os artigos 439 e 440 do Código Civil ditam as consequências que serão
observadas caso o contrato não seja cumprido, a ver:
·
Se
o terceiro se recusar a fazer o serviço: o promitente
responderá pelas perdas e danos.
·
Se
o terceiro se obrigar a cumprir a prestação, mas não o fizer:
o promitente não se responsabiliza, passando a mesma ao terceiro.
5 – Exceção em relação ao cônjuge
(artigo 439, § único): se o terceiro for cônjuge do
promitente e o ato depender de sua anuência e, pelo regime de comunhão de bens,
a indenização venha a recair sobre seus bens, não haverá qualquer
responsabilidade por parte do promitente. A anuência por parte da esposa é
chamada de outorga oxoria, enquanto a anuência por parte do marido
é chamada de outorga marital.
Vícios redibitórios
Antes
de adentrar a questão, é necessário deixar claro que existem dois sistemas
sobre essa matéria: o sistema do Código Civil e o do Código de Defesa do
Consumidor. Cada um deve ser analisado de forma separada.
Vícios redibitórios,
sob a vista do Código Civil
1 – Conceito: Vícios
ocultos que tornam a coisa imprestável ou diminuem seu valor, sempre aplicável
em contratos comutativos (onerosos).
Importante
ressaltar que o Código Civil regula apenas as relações de compra e venda entre
particulares, se a relação for entre um particular e um fornecedor, será regido
pelo CDC.
2 – Requisitos: Para
se configurar vício redibitório, deve-se observar os seguintes requisitos:
1)
O
defeito deve ser oculto, considerando-se tal o defeito que
uma pessoa medianamente dotada não possa perceber em um exame superficial.
2)
Deverá
ser desconhecido do adquirente.
3)
Somente
se leva em conta o defeito já existente ao tempo da aquisição e que perdure até
o momento da reclamação.
4)
O
defeito deve inutilizar a coisa ou diminuir seu valor,
ou seja, um defeito muito pequeno não deve ser considerado, salvo nas condições
acima citadas.
5)
O
contrato precisa ser comutativo (oneroso). Podendo ser
aplicado nos contratos de doação com encargo.
2 – Consequências: desde
que se configurem as condições de sua ocorrência, o alienante responde pelos
vícios redibitórios, ainda que também os ignorasse. De acordo com o Código
Civil, são duas as consequências dos vícios redibitórios, que fica a critério
do comprador escolher:
·
Devolução
do bem com restituição do valor;
·
Abatimento
do preço.
Se o alienante tinha
ciência do vício oculto, além de ter que aceitar uma das consequências acima,
responderá também por perdas e danos.
Se o vício recair sobre
bens perecíveis, o alienante tem obrigação de restituir (mesmo não sendo
possível a devolução do bem).
3 – Ações cabíveis (edilícias):
são duas as ações cabíveis no caso de vícios redibitórios.
·
Ação
redibitória: o adquirente pode enjeitar a coisa,
resolvendo o contrato por meio de ação redibitória. Nesse caso, o negócio será
desfeito e o adquirente receberá o valor de volta.
·
Ação
quanti minoris ou estimatória: o
adquirente pleiteia o abatimento no preço, ficando com a coisa.
4 – Prazos decadenciais: existe
um prazo para se ajuizar as ações acima, que
será contado a partir da tradição do bem, o Código Civil os numerou da
seguinte forma:
·
Para bens móveis, o prazo é de 30 dias.
·
Para bens imóveis, o prazo será de um ano.
·
Em ambos os casos, o prazo será diminuído
pela metade se o adquirente já estiver com a posse do bem.
Existem,
ainda, exceções jurisprudenciais para dois casos específicos.
·
Máquinas
para experimentação: o prazo começará a contar a partir do
último ajuste feito no aparelho.
·
Animais:
o prazo será de 180 dias a partir da manifestação da doença. Isso, obviamente,
se ficar comprovado que o adquirente comprou
o animal com a doença, se for comprovado que o animal ficou doente após
a compra, não pode se falar em ação redibitória.
O prazo para se
aumentar o limite de prazo decadencial (para ajuizar ação, a partir do conhecimento
do vício) é de 30 dias.
Todas as cláusulas
exoneratórias são nulas de pleno direito.
Vícios redibitórios,
sob a vista do Código de Defesa do Consumidor
1 – Conceito: sob
a ótica do CDC, vício redibitório é o defeito oculto, aparente ou de fácil
constatação, que tornam a coisa imprestável ou diminuem seu valor.
Deve-se
observar que a visão do CDC é mais abrangente. Pois, no Código Civil, o vício precisa
ser oculto. Já no CDC, basta que seja aparente ou de fácil constatação.
Os
requisitos são os mesmo do Código Civil, salvo o caso do defeito citado acima
(que não precisa ser oculto).
2 – Consequências: ao
contrário do Código Civil, o CDC cita três consequências para os vícios redibitórios.
·
Devolução
da coisa com restituição do valor;
·
Abatimento
do preço;
·
Troca
por outro bem de mesma espécie.
3 – Prazos decadenciais (artigo
26): o Código de Defesa do Consumidor também é diferente
quanto à consideração da coisa. Considera os bens como duráveis e não duráveis.
Assim
como no Código Civil, o CDC também considera a tradição da coisa como o inicio
para a contagem do prazo.
·
Para bens duráveis, o prazo é de 90 dias.
·
Para bens não duráveis, o prazo é de 30 dias.
·
O prazo pode ser alterado para, no
máximo, 180 dias ou para, no mínimo, 7 dias. Em ambos os casos, o consumidor
deve ser avisado com antecedência da alteração.
Evicção
1 – Conceito: Evicção
é a perda da coisa, em virtude de sentença judicial, por quem a possuía como
sua, em favor de terceiro, detentor de direito anterior sobre ela. Para
fica mais fácil a visualização, eis um exemplo: a venda de um automóvel feita
entre André e Bruno, sendo que posteriormente se verifica que, na verdade, o
automóvel pertencia a Carlos. Bruno pode sofrer evicção e ser obrigado
por sentença judicial a restituir o automóvel para
Carlos. Bruno tem direito a indenização,
por André, pelo prejuízo sofrido com a evicção.
A
evicção é aplicável tanto em contratos onerosos quanto em contrato gratuitos
com encargo.
2 – Partes: A
evicção possui três partes.
·
Alienante:
é
a pessoa que vendeu a coisa.
·
Evicto:
é o adquirente do bem em evicção.
·
Evictor:
terceiro que reivindica o bem.
3 – Efeitos: Os
efeitos da evicção são óbvios. O evicto terá direito de regresso contra o
alienante, desde que o contrato entre eles tenha sido oneroso (que poderá
exigir, além do valor pago, perdas e danos causados pela evicção). Para que tal
direito se efetive, é necessária a boa fé do evicto. Caso fique comprovado que
o evicto também agiu de má fé, este terá direito apenas a exigir o preço que
pagou, não sendo possível pedir os prejuízos da evicção.
Apesar
da cláusula expressa de exclusão de garantia, o evicto tem o direito de
recobrar
o
valor pago pela coisa evicta, se não souber ou não assumiu o risco pela
evicção.
O
preço a ser pago deve ser o do valor integral da coisa na evicção total ou, se
parcial, proporcional ao prejuízo sofrido.
4 – Requisitos:
·
Perda
total ou parcial da propriedade, posse ou uso da coisa.
·
Onerosidade
da aquisição. A evicção, como já se afirmou, ocorrerá nos contratos onerosos, encontrando-se
fora da proteção contra os efeitos da evicção todos os contratos gratuitos de
posse e propriedade de bens.
·
Ignorância,
pelo adquirente, da litiosidade da coisa (artigo 457).
·
Anterioridade
do direito do evictor. O alienante só responde
pela perda decorrente de causa já existente ao tempo da alienação. Se
lhe é posterior, nenhuma responsabilidade lhe caberá.
·
Denunciação
da lide do alienante (artigo 456). Somente após a ação do
terceiro contra o adquirente é que este poderá agir contra aquele.
·
Sentença
judicial, pois só assim estabelece-se a certeza
sobre o domínio.
Contrato Preliminar
1 – Conceito.
Entende-se como contrato preliminar aquele contrato que fará as partes se
comprometerem a celebrar mais tarde outro contrato, denominado contrato
principal ou definitivo.
Muito
comum nos contratos de compra e venda de imóveis (onde recebe o nome de
promessa de compra e venda). Somente após o pagamento integral do preço é que o
contrato definitivo se dará, com a assinatura da escritura.
2 – Objeto. O
objeto do contrato preliminar é criar uma obrigação de, no futuro, contratar.
3 – Requisitos. Os
contratos preliminares têm três requisitos:
·
Objetivo:
O objeto precisa ser lícito, possível e determinável.
·
Subjetivo:
É necessário ser firmado entre sujeitos capazes. Porém não é a capacidade
comum. Só podem firmar contratos preliminares aqueles que possuem discernimento
para alienar seus bens.
·
Formal:
Artigo 462, CC. O contrato precisa ter forma presente e não defesa em lei. O
contrato preliminar não precisa de forma especifica.
O
parágrafo único do artigo 463 diz que o registro é exigível apenas para
produzir efeitos para terceiros, pois entre as partes o pré-contrato é válido e
obrigatório independente de registro.
4 – Consequências. A
consequência dos contratos preliminares é, obviamente, o cumprimento do contrato
definitivo.
Salvo
cláusula de arrependimento (que pode ser incluída), pode o contratante exigir a
celebração do contrato.
Pelo
artigo 464, o juiz poderá suprir a vontade, conferindo caráter definitivo ao
contrato preliminar, caso a parte não queira cumprir o contrato.
Artigo
465: Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra
parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos.
Contratos Aleatórios
1 – Conceito. Contratos
aleatórios são aqueles que as partes não sabem, com certeza, o tamanho das obrigações
que terão que suprir. Portanto, o contrato aleatório se opõe ao contrato
comutativo. Nosso Código Civil possui uma seção sobre os contratos aleatórios,
nos artigos 458 a 461.
2 – Aleatoriedade incidente: São
contratos que são comutativos por natureza, mas que as partes incluem cláusulas
de aleatoriedade.
3 – Espécies de compra e venda
aleatórias. Existem três tipos:
1)
Venda
de coisa futura quanto à existência (emptio spei): é
a compra de uma esperança, quando o comprador assume o risco da existência
da coisa. Exemplo: pago duzentos
reais a um pescador pelo que ele trouxer no barco ao final do dia; a depender
da quantidade de peixe capturado, o comprador ou o pescador sairá ganhando, mas
mesmo que não venha nada, o preço continua devido, de acordo com o artigo 458 do CC.
2)
Venda
de coisa futura quanto à quantidade (emptio rei speratae): aqui
o risco é na quantidade, então se não vier nada, ou se nada for
produzido, o preço não será devido (artigo 459).
3)
Venda
de coisa exposta a risco: no artigo 460 a aleatoriedade
decorre não de coisas futuras, mas de coisas existentes, contudo expostas a
risco. Por causa desse risco, o comprador irá obter um preço menor, mas se a
coisa perecer antes da entrega, o preço assim mesmo será devido.
Percebam
que o risco faz parte do contrato aleatório, sujeitando-se as partes a pagar
sem nada receber, ou a receber sem nada pagar.
Extinção dos contratos
1 – Conceito: Como
o próprio titulo diz, extinção é o fim do contrato. Os contratos se extinguem de diferentes
formas.
De acordo com a doutrina o contrato se extingue de forma natural ou de forma
não natural.
2 – Extinção natural: É
dividida em duas partes.
·
Cumprimento
do contrato: meio normal de extinção dos contratos.
Todas as partes cumprem com o que foi por elas combinado. Uma vez cumprido, o
contrato se extingue naturalmente.
·
Condição/Termo:
O implemento da condição resolutiva é uma das formas naturais de extinção dos
contratos. Exemplo: André empresta para
Bruno o seu carro até que este se case. Assim que contrair núpcias, Bruno
devolve o carro e o contrato se extingue. Com o advento do termo final
combinado entre as partes (nos casos de contrato por prazo determinado), o
contato também se extingue.
3 – Extinção não natural: as
causas não naturais de extinção dos contratos dividem-se em causas anteriores ou conteporâneas (que
são anteriores ou concomitantes à assinatura do contrato) e causas posteriores (que são,
obviamente, posteriores à assinatura contratual).
1)
Causas
Anteriores: Existem quatro formas de extinção
contratual relacionadas às causas anteriores:
·
Nulidade:
Qualquer
hipótese de nulidade contratual dará fim ao contrato. Exemplo: contrato gerado por absolutamente incapaz.
·
Cláusula
resolutiva: O contrato pode conter cláusula que
preveja a resolução por inadimplemento, o que é chamada de cláusula resolutiva.
A cláusula resolutiva será sempre expressa.
·
Redibição:
O contrato será extinto se houver algum vício redibitório.
·
Direito
ao arrependimento: A parte pode, antes da vigência, se
arrepender do contrato, causando sua extinção. O direito ao arrependimento deve
estar expresso no contrato.
2)
Causas
posteriores: Existem seis formas.
·
Resilição:
O
contrato será extinto por resilição quando uma
das partes se manifesta para tal.
·
Distrato:
O contrato será extinto quando as duas
partes se manifestam para tal.
·
Resolução:
Sempre que há um pedido judicial de extinção do contrato, causada por um
descumprimento contratual. Para isso, é necessária a comprovação do
inadimplemento.
·
Rescisão:
É o desfazimento do contrato por qualquer alegação de vício.
·
Morte:
Por motivos óbvios.
·
Caso
fortuito ou força maior: Como caso fortuito, entende-se
como um acontecimento imprevisto para ambas as partes. Força maior seria a
força da natureza, que de alguma forma impossibilitou o cumprimento do
contrato.
Contratos em Espécie
Contrato de compra e
venda
1 – Conceito: Contrato
de compra e venda é o contrato pelo qual uma das partes se compromete a transferir
a propriedade de um bem, móvel ou imóvel, mediante pagamento de um preço (que
deve ser previamente acordado).
2 – Sujeitos: Os
sujeitos da compra e venda são o vendedor
(que se obriga à transferência do domínio) e o comprador (que se obriga ao pagamento do preço).
3 – Elementos essenciais:
Da leitura do artigo 482 do Código Civil, é possível extrair os elementos essenciais
específicos da compra e venda, que são:
·
Consentimento:
ao firmarem as partes seu consentimento a respeito do preço e da coisa a ser
vendida, o contrato estará formado, independentemente de forma previamente
estabelecida em lei. Para a validade do
contrato, é indispensável o consentimento.
·
Preço:
deverá
ser fixado pelas partes, segundo a autonomia de vontades. É regulado pelos artigos
485 a 489 do Código Civil.
·
Bem
(ou coisa): o objeto da compra e venda deve ser
coisa passível de circulação no comercio jurídico. Obviamente, o objeto deve
ser de propriedade do vendedor, sob pena de o negócio ser nulo.
Observação:
para compra e venda de imóveis acima de 30 salários mínimos (R$ 18.660,00, em
valores atuais), deve-se acrescentar o registro público para que o ato tenha
validade.
4 – Despesas do contrato:
No caso dos imóveis, as despesas com o registro e a escritura ficam, em regra,
com o comprador. Havendo despesas com a tradição do bem, esta ficará a
cargo do vendedor. É regulado pelo artigo 490 do Código Civil.
5 – Responsabilidade civil pelos
riscos da coisa: Regulado pelo Artigo 492 e seus dois
parágrafos, que dizem:
Artigo 492:
Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e
os do preço por conta do comprador.
§ 1o:
Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar
coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e
que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.
§ 2o: Correrão
também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em
mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo
ajustados.
6 – Questões especiais referentes à
compra e venda
6.1 – Venda à descendente: de
acordo com o artigo 496, o contrato de compra e venda para descendente somente
será válido se houver consentimento dos outros descendentes (se houver,
obviamente). Exemplo: José tem dois
filhos, Marcos e Rosana, e deseja vender sua casa para Marcos. Esse contrato só
será válido se Rosana concordar com a venda, uma vez que ela tem direito à
metade da propriedade, no caso de falecimento do pai.
·
Prazo
de prescrição: De acordo com a súmula 494 do STF, “a
ação de anular a venda de ascendente a descendente sem consentimento dos
demais, prescreve em 20 anos, contados da data do ato”.
6.2 – Venda de condomínio de coisa
indivisa: Por definição, condomínio traduz a coexistência de
vários proprietários que detêm direito real sobre a mesma coisa, que não pode
ser dividida. Nesse caso, o condômino que deseja vender a sua parte deve,
primeiramente, dar preferência de compra para o outro condômino (ou condôminos,
se for o caso). Somente com a recusa desse, o vendedor poderá vender o
bem para outra pessoa. Exemplo: João e
Carlos possuem, conjuntamente, um bem indivisível. Se João quiser vender sua
parte desse bem, deve anunciar a Carlos sua intenção e deve dar a preferência
de venda para esse. João Só poderá vender sua parte com a recusa de Carlos em
comprá-lo.
Observação: No caso do exemplo
acima, se João não avisar a Carlos que vai vender sua parte e vende para outra
pessoa, Carlos poderá depositar o valor correspondente e ficar com o bem em sua
totalidade, anulando a venda que João fez com o terceiro.
6.3 – Venda entre cônjuges e companheiros:
Nada impede que um dos cônjuges aliene ao outro bem próprio. O artigo 499 diz
que “é lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da
comunhão”. Essa regra também vale para companheiros, por isonomia
constitucional.
6.4 – Venda “ad corpus” e venda “ad
mensuram”:
·
Venda
“ad corpus”: Trata-se de expressão em latim que
significa "por inteiro", "assim como está". Tal expressão é
utilizada, por exemplo, na venda de um imóvel quando o preço recai sobre ele
como um todo, e não apenas em relação à sua metragem.
·
Venda
“ad mensuram”: A venda será ad mensuram (por medida
certa) quando a estipulação do preço for condicionada à especificação das
dimensões da área do imóvel. Diferente disto, dá ao comprador direito à
complementação da área, ao abatimento do preço ou, até mesmo, à resolução do
contrato.
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