Ad Code

Responsive Advertisement

Direito Civil III - CONTRATOS



Promessa de fato de terceiro (artigos 439 e 440 do CC)



1 – Conceito: a promessa de fato de terceiro é o negócio jurídico em que a prestação assumida não será exigida do estipulante, mas sim de terceiro, estranho à relação obrigacional. Em outras palavras, A faz um contrato com B por um serviço a ser realizado por C. È regulada pelos artigos 439 e 440 do Código Civil.



2 – Partes: assim como na promessa em favor de terceiro, na promessa de fato existem três partes:

a)       Promitente: será a pessoa que se obrigará a convencer o terceiro a realizar o serviço.

b)       Terceiro: será a pessoa que vai fazer o serviço combinado em contrato.

c)       Beneficiário: é a pessoa que vai ser beneficiada com o serviço.



3 – Exceção ao principio da relatividade dos efeitos do contrato:



4 – Consequências: os artigos 439 e 440 do Código Civil ditam as consequências que serão observadas caso o contrato não seja cumprido, a ver:

·         Se o terceiro se recusar a fazer o serviço: o promitente responderá pelas perdas e danos.

·         Se o terceiro se obrigar a cumprir a prestação, mas não o fizer: o promitente não se responsabiliza, passando a mesma ao terceiro.



5 – Exceção em relação ao cônjuge (artigo 439, § único): se o terceiro for cônjuge do promitente e o ato depender de sua anuência e, pelo regime de comunhão de bens, a indenização venha a recair sobre seus bens, não haverá qualquer responsabilidade por parte do promitente. A anuência por parte da esposa é chamada de outorga oxoria, enquanto a anuência por parte do marido é chamada de outorga marital.





Vícios redibitórios



Antes de adentrar a questão, é necessário deixar claro que existem dois sistemas sobre essa matéria: o sistema do Código Civil e o do Código de Defesa do Consumidor. Cada um deve ser analisado de forma separada.



Vícios redibitórios, sob a vista do Código Civil



1 – Conceito: Vícios ocultos que tornam a coisa imprestável ou diminuem seu valor, sempre aplicável em contratos comutativos (onerosos).



Importante ressaltar que o Código Civil regula apenas as relações de compra e venda entre particulares, se a relação for entre um particular e um fornecedor, será regido pelo CDC.



2 – Requisitos: Para se configurar vício redibitório, deve-se observar os seguintes requisitos:

1)       O defeito deve ser oculto, considerando-se tal o defeito que uma pessoa medianamente dotada não possa perceber em um exame superficial.

2)       Deverá ser desconhecido do adquirente.

3)       Somente se leva em conta o defeito já existente ao tempo da aquisição e que perdure até o momento da reclamação.

4)       O defeito deve inutilizar a coisa ou diminuir seu valor, ou seja, um defeito muito pequeno não deve ser considerado, salvo nas condições acima citadas.

5)       O contrato precisa ser comutativo (oneroso). Podendo ser aplicado nos contratos de doação com encargo.



2 – Consequências: desde que se configurem as condições de sua ocorrência, o alienante responde pelos vícios redibitórios, ainda que também os ignorasse. De acordo com o Código Civil, são duas as consequências dos vícios redibitórios, que fica a critério do comprador escolher:

·         Devolução do bem com restituição do valor;

·         Abatimento do preço.



Se o alienante tinha ciência do vício oculto, além de ter que aceitar uma das consequências acima, responderá também por perdas e danos.



Se o vício recair sobre bens perecíveis, o alienante tem obrigação de restituir (mesmo não sendo possível a devolução do bem).



3 – Ações cabíveis (edilícias): são duas as ações cabíveis no caso de vícios redibitórios.

·         Ação redibitória: o adquirente pode enjeitar a coisa, resolvendo o contrato por meio de ação redibitória. Nesse caso, o negócio será desfeito e o adquirente receberá o valor de volta.

·         Ação quanti minoris ou estimatória: o adquirente pleiteia o abatimento no preço, ficando com a coisa.



4 – Prazos decadenciais: existe um prazo para se ajuizar as ações acima, que será contado a partir da tradição do bem, o Código Civil os numerou da seguinte forma:

·         Para bens móveis, o prazo é de 30 dias.

·         Para bens imóveis, o prazo será de um ano.

·         Em ambos os casos, o prazo será diminuído pela metade se o adquirente já estiver com a posse do bem.

Existem, ainda, exceções jurisprudenciais para dois casos específicos.

·         Máquinas para experimentação: o prazo começará a contar a partir do último ajuste feito no aparelho.

·         Animais: o prazo será de 180 dias a partir da manifestação da doença. Isso, obviamente, se ficar comprovado que o adquirente comprou o animal com a doença, se for comprovado que o animal ficou doente após a compra, não pode se falar em ação redibitória.



O prazo para se aumentar o limite de prazo decadencial (para ajuizar ação, a partir do conhecimento do vício) é de 30 dias.



Todas as cláusulas exoneratórias são nulas de pleno direito.

Vícios redibitórios, sob a vista do Código de Defesa do Consumidor



1 – Conceito: sob a ótica do CDC, vício redibitório é o defeito oculto, aparente ou de fácil constatação, que tornam a coisa imprestável ou diminuem seu valor.



Deve-se observar que a visão do CDC é mais abrangente. Pois, no Código Civil, o vício precisa ser oculto. Já no CDC, basta que seja aparente ou de fácil constatação.



Os requisitos são os mesmo do Código Civil, salvo o caso do defeito citado acima (que não precisa ser oculto).



2 – Consequências: ao contrário do Código Civil, o CDC cita três consequências para os vícios redibitórios.

·         Devolução da coisa com restituição do valor;

·         Abatimento do preço;

·         Troca por outro bem de mesma espécie.



3 – Prazos decadenciais (artigo 26): o Código de Defesa do Consumidor também é diferente quanto à consideração da coisa. Considera os bens como duráveis e não duráveis. Assim como no Código Civil, o CDC também considera a tradição da coisa como o inicio para a contagem do prazo.

·         Para bens duráveis, o prazo é de 90 dias.

·         Para bens não duráveis, o prazo é de 30 dias.

·         O prazo pode ser alterado para, no máximo, 180 dias ou para, no mínimo, 7 dias. Em ambos os casos, o consumidor deve ser avisado com antecedência da alteração.





Evicção



1 – Conceito: Evicção é a perda da coisa, em virtude de sentença judicial, por quem a possuía como sua, em favor de terceiro, detentor de direito anterior sobre ela. Para fica mais fácil a visualização, eis um exemplo: a venda de um automóvel feita entre André e Bruno, sendo que posteriormente se verifica que, na verdade, o automóvel pertencia a Carlos. Bruno pode sofrer evicção e ser obrigado por sentença judicial a restituir o automóvel para Carlos. Bruno tem direito a indenização, por André, pelo prejuízo sofrido com a evicção.



A evicção é aplicável tanto em contratos onerosos quanto em contrato gratuitos com encargo.



2 – Partes: A evicção possui três partes.

·         Alienante: é a pessoa que vendeu a coisa.

·         Evicto: é o adquirente do bem em evicção.

·         Evictor: terceiro que reivindica o bem.



3 – Efeitos: Os efeitos da evicção são óbvios. O evicto terá direito de regresso contra o alienante, desde que o contrato entre eles tenha sido oneroso (que poderá exigir, além do valor pago, perdas e danos causados pela evicção). Para que tal direito se efetive, é necessária a boa fé do evicto. Caso fique comprovado que o evicto também agiu de má fé, este terá direito apenas a exigir o preço que pagou, não sendo possível pedir os prejuízos da evicção.

Apesar da cláusula expressa de exclusão de garantia, o evicto tem o direito de recobrar

o valor pago pela coisa evicta, se não souber ou não assumiu o risco pela evicção.



O preço a ser pago deve ser o do valor integral da coisa na evicção total ou, se parcial, proporcional ao prejuízo sofrido. 



4 – Requisitos:

·         Perda total ou parcial da propriedade, posse ou uso da coisa.

·         Onerosidade da aquisição. A evicção, como já se afirmou, ocorrerá nos contratos onerosos, encontrando-se fora da proteção contra os efeitos da evicção todos os contratos gratuitos de posse e propriedade de bens.

·         Ignorância, pelo adquirente, da litiosidade da coisa (artigo 457).

·         Anterioridade do direito do evictor. O alienante só responde pela perda decorrente de causa já existente ao tempo da alienação. Se lhe é posterior, nenhuma responsabilidade lhe caberá.

·         Denunciação da lide do alienante (artigo 456). Somente após a ação do terceiro contra o adquirente é que este poderá agir contra aquele.

·         Sentença judicial, pois só assim estabelece-se a certeza sobre o domínio.







Contrato Preliminar



1 – Conceito. Entende-se como contrato preliminar aquele contrato que fará as partes se comprometerem a celebrar mais tarde outro contrato, denominado contrato principal ou definitivo.



Muito comum nos contratos de compra e venda de imóveis (onde recebe o nome de promessa de compra e venda). Somente após o pagamento integral do preço é que o contrato definitivo se dará, com a assinatura da escritura.



2 – Objeto. O objeto do contrato preliminar é criar uma obrigação de, no futuro, contratar.



3 – Requisitos. Os contratos preliminares têm três requisitos:

·         Objetivo: O objeto precisa ser lícito, possível e determinável.

·         Subjetivo: É necessário ser firmado entre sujeitos capazes. Porém não é a capacidade comum. Só podem firmar contratos preliminares aqueles que possuem discernimento para alienar seus bens.

·         Formal: Artigo 462, CC. O contrato precisa ter forma presente e não defesa em lei. O contrato preliminar não precisa de forma especifica.



O parágrafo único do artigo 463 diz que o registro é exigível apenas para produzir efeitos para terceiros, pois entre as partes o pré-contrato é válido e obrigatório independente de registro.



4 – Consequências. A consequência dos contratos preliminares é, obviamente, o cumprimento do contrato definitivo.



Salvo cláusula de arrependimento (que pode ser incluída), pode o contratante exigir a celebração do contrato.



Pelo artigo 464, o juiz poderá suprir a vontade, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, caso a parte não queira cumprir o contrato.



Artigo 465: Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos.





Contratos Aleatórios



1 – Conceito. Contratos aleatórios são aqueles que as partes não sabem, com certeza, o tamanho das obrigações que terão que suprir. Portanto, o contrato aleatório se opõe ao contrato comutativo. Nosso Código Civil possui uma seção sobre os contratos aleatórios, nos artigos 458 a 461.



2 – Aleatoriedade incidente: São contratos que são comutativos por natureza, mas que as partes incluem cláusulas de aleatoriedade.



3 – Espécies de compra e venda aleatórias. Existem três tipos:

1)       Venda de coisa futura quanto à existência (emptio spei): é a compra de uma esperança, quando o comprador assume o risco da existência da coisa. Exemplo: pago duzentos reais a um pescador pelo que ele trouxer no barco ao final do dia; a depender da quantidade de peixe capturado, o comprador ou o pescador sairá ganhando, mas mesmo que não venha nada, o preço continua devido, de acordo com o artigo 458 do CC.

2)       Venda de coisa futura quanto à quantidade (emptio rei speratae): aqui o risco é na quantidade, então se não vier nada, ou se nada for produzido, o preço não será devido (artigo 459).

3)       Venda de coisa exposta a risco: no artigo 460 a aleatoriedade decorre não de coisas futuras, mas de coisas existentes, contudo expostas a risco. Por causa desse risco, o comprador irá obter um preço menor, mas se a coisa perecer antes da entrega, o preço assim mesmo será devido.



Percebam que o risco faz parte do contrato aleatório, sujeitando-se as partes a pagar sem nada receber, ou a receber sem nada pagar.





Extinção dos contratos



1 – Conceito: Como o próprio titulo diz, extinção é o fim do contrato. Os contratos se extinguem de diferentes formas. De acordo com a doutrina o contrato se extingue de forma natural ou de forma não natural.



2 – Extinção natural: É dividida em duas partes.

·         Cumprimento do contrato: meio normal de extinção dos contratos. Todas as partes cumprem com o que foi por elas combinado. Uma vez cumprido, o contrato se extingue naturalmente.

·         Condição/Termo: O implemento da condição resolutiva é uma das formas naturais de extinção dos contratos. Exemplo: André empresta para Bruno o seu carro até que este se case. Assim que contrair núpcias, Bruno devolve o carro e o contrato se extingue. Com o advento do termo final combinado entre as partes (nos casos de contrato por prazo determinado), o contato também se extingue.



3 – Extinção não natural: as causas não naturais de extinção dos contratos dividem-se em causas anteriores ou conteporâneas (que são anteriores ou concomitantes à assinatura do contrato) e causas posteriores (que são, obviamente, posteriores à assinatura contratual).

1)       Causas Anteriores: Existem quatro formas de extinção contratual relacionadas às causas anteriores:

·         Nulidade: Qualquer hipótese de nulidade contratual dará fim ao contrato. Exemplo: contrato gerado por absolutamente incapaz.

·         Cláusula resolutiva: O contrato pode conter cláusula que preveja a resolução por inadimplemento, o que é chamada de cláusula resolutiva. A cláusula resolutiva será sempre expressa.

·         Redibição: O contrato será extinto se houver algum vício redibitório.

·         Direito ao arrependimento: A parte pode, antes da vigência, se arrepender do contrato, causando sua extinção. O direito ao arrependimento deve estar expresso no contrato.

2)       Causas posteriores: Existem seis formas.

·         Resilição: O contrato será extinto por resilição quando uma das partes se manifesta para tal.

·         Distrato: O contrato será extinto quando as duas partes se manifestam para tal.

·         Resolução: Sempre que há um pedido judicial de extinção do contrato, causada por um descumprimento contratual. Para isso, é necessária a comprovação do inadimplemento.

·         Rescisão: É o desfazimento do contrato por qualquer alegação de vício.

·         Morte: Por motivos óbvios.

·         Caso fortuito ou força maior: Como caso fortuito, entende-se como um acontecimento imprevisto para ambas as partes. Força maior seria a força da natureza, que de alguma forma impossibilitou o cumprimento do contrato.







Contratos em Espécie



Contrato de compra e venda



1 – Conceito: Contrato de compra e venda é o contrato pelo qual uma das partes se compromete a transferir a propriedade de um bem, móvel ou imóvel, mediante pagamento de um preço (que deve ser previamente acordado).



2 – Sujeitos: Os sujeitos da compra e venda são o vendedor (que se obriga à transferência do domínio) e o comprador (que se obriga ao pagamento do preço).



3 – Elementos essenciais: Da leitura do artigo 482 do Código Civil, é possível extrair os elementos essenciais específicos da compra e venda, que são:

·         Consentimento: ao firmarem as partes seu consentimento a respeito do preço e da coisa a ser vendida, o contrato estará formado, independentemente de forma previamente estabelecida em lei. Para a validade do contrato, é indispensável o consentimento.

·         Preço: deverá ser fixado pelas partes, segundo a autonomia de vontades. É regulado pelos artigos 485 a 489 do Código Civil.

·         Bem (ou coisa): o objeto da compra e venda deve ser coisa passível de circulação no comercio jurídico. Obviamente, o objeto deve ser de propriedade do vendedor, sob pena de o negócio ser nulo.





Observação: para compra e venda de imóveis acima de 30 salários mínimos (R$ 18.660,00, em valores atuais), deve-se acrescentar o registro público para que o ato tenha validade.





4 – Despesas do contrato: No caso dos imóveis, as despesas com o registro e a escritura ficam, em regra, com o comprador. Havendo despesas com a tradição do bem, esta ficará a cargo do vendedor. É regulado pelo artigo 490 do Código Civil.



5 – Responsabilidade civil pelos riscos da coisa: Regulado pelo Artigo 492 e seus dois parágrafos, que dizem:

Artigo 492: Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.

§ 1o: Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.

§ 2o: Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.



6 – Questões especiais referentes à compra e venda



6.1 – Venda à descendente: de acordo com o artigo 496, o contrato de compra e venda para descendente somente será válido se houver consentimento dos outros descendentes (se houver, obviamente). Exemplo: José tem dois filhos, Marcos e Rosana, e deseja vender sua casa para Marcos. Esse contrato só será válido se Rosana concordar com a venda, uma vez que ela tem direito à metade da propriedade, no caso de falecimento do pai.

·         Prazo de prescrição: De acordo com a súmula 494 do STF, “a ação de anular a venda de ascendente a descendente sem consentimento dos demais, prescreve em 20 anos, contados da data do ato”.



6.2 – Venda de condomínio de coisa indivisa: Por definição, condomínio traduz a coexistência de vários proprietários que detêm direito real sobre a mesma coisa, que não pode ser dividida. Nesse caso, o condômino que deseja vender a sua parte deve, primeiramente, dar preferência de compra para o outro condômino (ou condôminos, se for o caso). Somente com a recusa desse, o vendedor poderá vender o bem para outra pessoa. Exemplo: João e Carlos possuem, conjuntamente, um bem indivisível. Se João quiser vender sua parte desse bem, deve anunciar a Carlos sua intenção e deve dar a preferência de venda para esse. João Só poderá vender sua parte com a recusa de Carlos em comprá-lo.

Observação: No caso do exemplo acima, se João não avisar a Carlos que vai vender sua parte e vende para outra pessoa, Carlos poderá depositar o valor correspondente e ficar com o bem em sua totalidade, anulando a venda que João fez com o terceiro.



6.3 – Venda entre cônjuges e companheiros: Nada impede que um dos cônjuges aliene ao outro bem próprio. O artigo 499 diz que “é lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão”. Essa regra também vale para companheiros, por isonomia constitucional.



6.4 – Venda “ad corpus” e venda “ad mensuram”:

·         Venda “ad corpus”: Trata-se de expressão em latim que significa "por inteiro", "assim como está". Tal expressão é utilizada, por exemplo, na venda de um imóvel quando o preço recai sobre ele como um todo, e não apenas em relação à sua metragem.

·         Venda “ad mensuram”: A venda será ad mensuram (por medida certa) quando a estipulação do preço for condicionada à especificação das dimensões da área do imóvel. Diferente disto, dá ao comprador direito à complementação da área, ao abatimento do preço ou, até mesmo, à resolução do contrato. 

Postar um comentário

0 Comentários